Тарифная неразбериха: что важно знать о коммерческих тарифах в гостевых домах

10 февраля 2026

В ряде регионов ресурсоснабжающие организации пытаются переводить гостевые дома на коммерческие тарифы – дороже, чем тарифы для населения. Это вызывает споры: владельцы и отраслевые юристы ссылаются на разъяснение Минстроя; РСО – на свою практику. В итоге у владельцев возникает главный вопрос: по каким правилам платить за свет, воду и тепло?

Статья не является юридической консультацией: все практические рекомендации в нём даются исключительно экспертами, которых мы цитируем. В подготовке материала участвовали гостиничный юрист Анастасия Королева, вице-президент Российского союза туриндустрии, автор телеграм-канала «Юридические новости-Туризм» Георгий Мохов и собственник гостевого дома в Севастополе Ольга Крючкова.

Что говорят регуляторы: суть конфликта

Минстрой в письме от 05.12.2025 № 75148-АЕ/04 указывает, что гостевой дом, отнесённый к этому типу средств размещения, по сути является жилым зданием – набором жилых комнат и вспомогательных помещений. Если такой дом подключён к централизованным сетям, расчёт коммунальных услуг производится по Правилам № 354 – как для жилых домов. ФАС на одном из совещаний тоже указал на неправомерность навязывания коммерческих тарифов ГД.

Но часть ресурсоснабжающих организаций считают иначе: они определяют, как должны платить собственники объектов размещения, ссылаясь на цель потребления. Если здание используется в предпринимательской деятельности – размещение жильцов за плату – РСО могут считать обоснованным применение коммерческого тарифного режима.

Георгий Мохов, вице-президент Российского союза туриндустрии:

Когда разрабатывался закон о гостевых домах, такая ситуация прогнозировалась, и эксперты предупреждали Минэкономразвития о возможных разночтениях в определении тарифов, причём не только на региональном, но и на федеральном уровне. Так и произошло.

Что говорят эксперты: юридическая сторона вопроса

- Почему несмотря на письма Минстроя и позицию ФАС местные РСО всё равно могут продолжить применять коммерческие тарифы?

- Контролирующие органы могут сказать, как делать нельзя. Но РСО – в большинстве своём независимые организации, и если организация решила не слушать ведомства – она продолжит применять свою практику, а если понадобится – пойдёт доказывать свою правоту в суд. Да, такие компании могут попасть под санкции, но если ФАС найдёт основание для этого: например, ценовой сговор.

РСО – хозяйствующие субъекты, и они исходят из своих интересов, ведь мы живём в рыночной экономике. Организациям интересно начислить коммерческий тариф – они это делают. Но вступать с ними в диалог, опираясь на письма ведомств, проще, чем если бы их не было.

- Что в этом случае будет абсолютной истиной и для регуляторов, и для ресурсоснабжающих организаций?

- Нормативно-правовой акт, постановление (письма таковыми не являются) или – решение суда по конкретному делу. Причём Иванов получит одно судебное решение, а Петров в другом регионе может совсем другое. Всё индивидуально.

Я не думаю, что в ближайшее время в Закон будут вноситься изменения, потому что здесь вопрос гражданско-правовых отношений между поставщиками услуг и потребителями. Но если так произойдёт, и они отрегулируют применение тарифов, – это будет идеальной картиной.

- Как собственник может отстаивать свою позицию и почему каждый спор по тарифам индивидуален?

- Если собственник платил по жилым тарифам добросовестно, суды требуют от РСО доказательств коммерческого потребления: на них лежит бремя доказывания. В эти споры нередко включаются муниципальные органы власти, проводят выездные проверки, выявляют нецелевое использование земли и прочее.

Собственник ГД может требовать минимизации тарифов, доказывать сезонный характер деятельности, вести раздельный учёт по счётчикам для бытовых и коммерческих нужд.

Большую роль играет фактический характер услуг: например, если жилой дом – единственный на участке, в нём два месяца в году посуточно сдаётся одна комната и одновременно в доме проживают собственники. Другая ситуация – когда отдельно на участке построен трёхэтажный особняк, который круглогодично работает как гостевой, владельцы в нём не проживают и передали его в управление. Такие споры во многом индивидуальны и требуют всесторонней экспертизы.

Окончательно решение по вопросу применения тарифов принимается муниципальными властями и ресурсными организациями на региональном уровне.

Такие споры были и ранее, до 127 закона, но введение юридической характеристики ГД и федерального реестра позволило местным властям точно определить перечень участников эксперимента, и, соответственно, включить их в регулируемую сферу. Опираясь на мнения ведомств, стороны спора, ГД и РСО могут аргументировать свои позиции в суде в случае перерасчёта тарифов или доначисления суммы платежа за предыдущий период.

Что говорят собственники: опыт владельца ГД

Для меня вопрос коммерческих тарифов болезненный,  но не на столько, чтобы прекратить деятельность. Я уже плачу за газ по коммерческому тарифу.

Считаю, что и у газовщиков, и у энергетиков должна быть тарифная сетка, по которой если больше, к примеру, 15000 кВт/ч или 8000 м3 в год, то ты автоматически переходишь на коммерческий тариф. Такая система была раньше у газовых служб – не знаю, почему от неё отказались. Причём, неважно, гостевой дом ты или "просто жильё".

Тогда  маленькие гостевые дома на пять комнат и с сезонной работой не будут страдать. У них выходит примерно 10000 кВат/ч – это приблизительно 65000 рублей в год. Если тариф вырастет в два раза – ещё плюс 65000, которые в пересчёте составят от 16 до 26 дней работы одного номера. Когда у тебя этих номеров 15 – это не так больно, а когда пять? А если сезон короткий?

В общем, всё нужно посчитать, обдумать и принять решение. Я за то, чтобы тарифы остались, как для населения – это было бы справедливо. Ведь гостевые дома не оказывают никаких других услуг, кроме проживания. Гость потратит столько же воды и энергии, сколько у себя дома.

Что делать владельцу: экспертное мнение

«Если гостевые дома изменили тарифы – отправьте письменный отказ с ссылкой на письмо Минстроя №75148-АЕ/04, ст. 16 ЖК РФ и Постановление №354, приложите платёжки и акт сверки. Также можно ссылаться на Верховный суд РФ, который в определении от 17 июня 2025 г. № 81-КГ25-2-К8 указал, что предоставление жилого помещения по договору краткосрочного найма само по себе не является оказанием гостиничных услуг и не требует соблюдения дополнительных требований», – считает вице-президент Российского союза туриндустрии Георгий Мохов.

«Могу лишь посоветовать набраться терпения и идти в суд – только он сможет разрешить эту ситуацию. Конечно, долго и достаточно затратно для собственников. Периодически ко мне обращаются с такими просьбами, но судебная практика до настоящего времени часто развивалась не в пользу потребителей. Правда, это происходило до принятия закона о гостевых домах, поэтому всё может измениться», – поясняет гостиничный юрист Анастасия Королева.

Резюмируем вышесказанное

Позиции контролирующих органов и независимых организаций фокусируются на разных критериях – типах зданий и цели потребления. Такая разница в подходах объясняет, почему споры о применении коммерческих тарифов продолжают возникать Прежде чем предпринимать какие-то действия – проконсультируйте с экспертами в этой отрасли, юристами и пообщайтесь с коллегами.