Суперхозяйка Ирина Краскова: «Даже в ковидные времена к нам приезжали гости»

23 января 2024

Суточно.ру запускает новый проект «Как стать суперхозяином?». Наши партнёры-арендодатели расскажут, как пришли в посуточный бизнес, с чего начинали и как получили статус суперхозяина. Это не истории успешного успеха, а разговоры о взаимодействии с нашим сервисом, особенностях краткосрочной аренды и работе с гостями.

В первом выпуске — Ирина Краскова из Краснодара. Около 30 лет она работала фармацевтом, пока не нашла себя как арендодатель. Сейчас у суперхозяйки 8 объектов только на Суточно.ру.

Мы пообщались и узнали, какие курсы прошла Ирина, что ей помогает сохранять заполняемость в несезон и как она заботится о гостях. Об этом и не только читайте в интервью.

«Я стремилась найти свою нишу»

– Ирина, вы на Суточно.ру с 2018 года. Как начали заниматься посуточной арендой?

– Я начала заниматься посуточной арендой в 48 лет. До этого почти 30 лет работала в медицине, потом мне надоело. Хотела полностью изменить свою жизнь. При этом посуточным бизнесом занялась не спонтанно: года два я готовилась.

Изначально мы купили двухкомнатную квартиру в центре Краснодара, площадь — 62 квадратных метра. Причём взяли её для себя, планировали переехать. Но после нескольких поездок место мне не понравилось. Тонкие стены, слышимость соседей — квартира оказалась не тем, что мы хотели.

Потихоньку я начала думать, что делать. Я стремилась найти свою нишу, уйти из медицины и жить, как мечтаю. Поскольку я хотела свой бизнес, пришла идея сдавать квартиру. Конечно, двухкомнатная не очень рентабельна для посуточной аренды, а в долгосрочной много за неё не возьмёшь. Но если есть запрос, Вселенная помогает, и я начала готовиться.

– Каким образом проходила ваша подготовка?

– На YouTube я смотрела видео различных блогеров, в основном краснодарских. А потом мне попалась Мадина Дмитриева. После регулярных просмотров я пришла к тому, что мою двухкомнатную квартиру можно даже сдать по койко-местам. Это был 2018 год.

В одной комнате я поставила 3 двухъярусные кровати — увидела такое в Питере. А из других комнат сделала апарт-отель. Большая комната превратилась в студию для 3–4 человек, а кухня — в комнату с отдельным санузлом. Через стену была ванная, поэтому провели воду без проблем. Так бригада под моим руководством всё отремонтировала, а я «упаковала».

– С какими сложностями столкнулись поначалу?

– Родные мне не верили. Говорили, что затея с квартирой — утопия, и у меня будут проблемы с соседями. Я отвечала, что если делать всё правильно и по документам, то проблем не возникнет. Пока я занималась квартирными делами, появился закон Хованской, по которому в жилых помещениях нельзя устраивать гостиницы.

Когда закон вступил в силу, я всё переформатировала, чтобы работать спокойно и честно. Двухъярусные кровати пришлось демонтировать и вывезти на дачу. Вместо них в комнате поставила кровать и диван как дополнительное спальное место. Именно с этого момента я благополучно начала сдавать студию на Коммунаров, это был мой старт на Суточно.ру.

Масштабирование: квартиры и дачные дома

– У вас 8 объектов на Суточно.ру. Когда вы поняли, что пора масштабироваться?

– В 2019 году, когда гостей появилось достаточно, ко мне стали проситься новые. Заселять их уже было некуда. Стало понятно, что надо постепенно масштабироваться.

Важно, что я не набирала квартиры в отсутствие гостей. Это ошибка многих «посуточников» и начинающих арендодателей. Они думают, что наберут 12–20 квартир, сдадут их и заживут! На мой взгляд, это неправильно. Слона кушаем по кусочкам. Когда ты оброс достаточным количеством гостей, и они к тебе возвращаются, это очень хороший знак. Вот тогда стоит масштабироваться.

В январе 2019-го я взяла квартиру в ЖК «Большой». Потом купила ещё две. Во время эпидемии коронавируса некоторые хозяева квартир, которые я сдавала по субаренде, не хотели идти на уступки по оплате. Тогда пришлось 3 квартиры отдать. К тому времени семья уже поверила в меня, они поняли, что посуточный бизнес — это серьёзно. Тогда муж сам предложил мне взять в ипотеку ещё одну квартиру в «Большом».

– Среди ваших объектов есть 3 дома. В какой момент вы решили их сдавать?

– У нас была своя дача на побережье под Геленджиком. На территории располагались металлический вагончик, шикарная мангальная зона и беседка. В феврале 2022 года я предложила мужу построить здесь домик или гостиницу для отдыхающих. Для гостиницы понадобилось бы много финансовых вложений, на тот момент сумма была неподъёмная — 10 млн. рублей. Брать деньги взаймы не хотелось.

Я всё взвесила и пришла к тому, что сейчас люди хотят жить в домиках у моря. Гостиницы им не так нравятся. К тому же у нас место силы: лес, реки, горы и море. Сначала я нашла фирму, которая построила мне один домик к апрелю.

Опять же, один, чтобы выработать стратегию. Пойдёт — хорошо, не пойдёт — сами будем жить, такая была логика. В интернете я нашла дачный проект в стиле лофт. Папа и мама внизу, а сверху чердачок для детей, плюс терраса. В итоге в мае дом уже был сдан, и я прекрасно проработала сезон.

В том же году, примерно в сентябре–октябре, я заказала ещё один домик. Но двойной, то есть с двумя разными входами. К Новому году я уже запустила этот проект. В 2023 году все поехали к нам на побережье отдыхать. По-настоящему прорывное время, потому что простоев практически не было. Конечно, меня это очень вдохновило.

– А как определялись с ценами на объекты? Было ли сложно поначалу?

– Я мониторила цены конкурентов по карте, исходя из этих предложений выводила свою среднюю стоимость. Рекомендую первое время в посуточной аренде работать по заниженной цене. Это нормально, когда у тебя нет отзывов и когда ты только начинаешь. Даже если ты поставишь завышенную цену при классных условиях, кто к тебе поедет? Люди будут сомневаться.

«Мы не в магазине — люди едут к нам в гости»

– У вас много положительных отзывов. В чём ваш секрет?

– Чтобы наработать клиента и отзыв, я всегда ставлю минимальную цену и даю скидку. Нужно сначала получить 2–3 хороших отзыва, да и потом так же работать. Я всегда говорю своим горничным, что встречать гостей надо как своих родных. Понятно, что у каждого человека свой характер. Но мы не в магазине — люди едут к нам в гости.

Бывает, сама встречаю гостей для первых двух отзывов. Поговорю, затем прошу оставить отзыв: «Напишите, пожалуйста, пару добрых слов». Объясняю, что мы только начинаем развиваться, спрашиваю, всё ли понравилось.

Не надо терроризировать гостей. Когда человек понимает, для чего нужен отзыв, он спокойно его оставит. Если гость уехал, а отзыва спустя время нет, можно напомнить. Главное, делать это неназойливо и аккуратно. Даже если человек не напишет отзыв после напоминания, ничего. Дождитесь следующего гостя. Соберите хотя бы 2–3 отзыва, а будет 5 — это уже вау какой успех.

– А как работаете с негативом?

– Я говорю девочкам-горничным не реагировать остро на замечания. Всё-таки люди с дороги утомлённые и голодные, кто-то приезжает в +40. Советую не спорить, а поставить себя на место людей. Жарко? Сразу включите кондиционер перед заездом. Если ситуация совсем критическая, то прошу гостей направлять ко мне. Тогда я уже общаюсь, интересуюсь, что именно они хотят. Но такое бывает редко. Всегда нужно спрашивать, предлагать решение и договариваться.

На Суточно.ру у меня с гостями не бывает проблем, в отличие от другой известной площадки. Там могут схитрить: не дать документы или залог не оставить.

Залог и другие инструменты арендодателя

– То есть вы берёте залог с гостей?

– Обязательно. В переписке сразу говорю о паспорте с пропиской при заселении и залоге в 1 000 рублей. После уборки эта сумма возвращается. Люди понимают, за что они платят, и многие даже не спрашивают. Да, залог небольшой, чисто для ответственности. Но его стоит брать даже у хороших знакомых.

– Расскажите, пожалуйста, подробнее о работе в личном кабинете? Какие инструменты вы используете?

– На Суточно.ру есть 3 схемы работы для физлиц — «Стандарт», «Стандарт Плюс» и «Стандарт Максимум». Они мне очень нравятся. Если, как сейчас, застои из-за несезона, я выбираю «Стандарт Максимум» с вознаграждением сервиса в 25%. Конечно, надо просчитывать, выгодно ли получается, особенно если это субаренда.

Как только гости появляются, я перехожу на «Стандарт» с вознаграждением 15%. Потому что когда люди видят сам объект, классные фото, хорошие отзывы и много бронирований, то решаются заселиться даже по высокой цене.

Для меня такой мониторинг — уже как зубы почистить. Я работаю с Realty Calendar, что очень удобно. В нём отмечаю цены и всё настраиваю. Когда ты выбираешь «Максимум» с 25%, Суточно.ру твоё объявление всегда наверх поднимает. В Realty Calendar я могу завысить стоимость, но у меня всё равно будет схема «Стандарт Максимум». Таким образом я получу то, что мне нужно.

3 кита посуточной аренды и слаженная работа команды

– А что было самым важным при размещении первого объявления?

– В посуточной аренде есть 3 кита. Больше ничего не надо придумывать. Первый кит — фотографии, не скупитесь. У меня есть свой фотограф, с которым я работаю 5 лет. За это время, в том числе благодаря моим рекомендациям, она продвинусь так, что уже выстраиваются очереди. Нужны профессиональные качественные фотографии, а перед этим правильно расставить мебель и задекорировать помещение.

Второй кит — уют и чистота. Я сама занимаюсь интерьером в своих объектах. Во время ковида я окончила курсы Юлии Чеботарь по стайлингу и хоумстейджингу. Теперь я знаю, как сделать интерьер бюджетно, но классно. Что касается чистоты, то тут всё просто: свежая постель, пара полотенец, средства гигиены. Не надо дорого-богато, только самое необходимое.

Третий кит — забота о госте и радушный прием. Даже через такие мелочи, как посуду, микроволновку, турку, гость чувствует заботу о себе. Так и появляются «постоянники», а они наше всё. Даже в ковидные времена, когда всё было заблокировано, к нам приезжали гости.

– Поделитесь, пожалуйста, как искали людей в команду?

– Я подбирала себе команду, а не банду. Коллектив я бы тоже отнесла к китам посуточного бизнеса. Своих горничных искала по объявлениям. Если люди занимаются любимым делом, они приживаются и остаются. Если нет, то уходят сами. Я никого не увольняю и не притесняю. Ставлю на объект и даю зону ответственности.

У меня, кстати, не 1 горничная, а 4. В одном жилом комплексе их 2, чтобы была взаимозаменяемость. Неподалёку друг от друга находятся 3 горничные, и у них есть ключи от всех апартаментов. Они уже сами договариваются, кто кого заменит при необходимости. Это очень удобно, без одного человека работа не рухнет.

За каждый хороший отзыв горничные получают дополнительно 100 рублей. Девочки стараются и убрать хорошо, и встретить гостеприимно. Но заселение сейчас в основном проходит дистанционно с помощью кейсов, поэтому стало легче. Отправляем гостям видеоролики и инструкции.

Статус суперхозяина и планы на 2024 год

– Легко ли, по-вашему, стать суперхозяином?

– Когда я начинала, то не думала о статусе суперхозяина. Я работала, потому что была влюблена в эту идею. В квартирах я делала всё по современным нормам — никаких дельфинчиков на занавесках или розочек на обоях.

За ориентир я взяла лучшие апарт-отели мира, искала их в интернете. Нашла один в Швеции, к примеру, и старалась приблизиться к нему. Краснодар не смотрела вообще. К тому же я много ездила по Европе в 2017 году, что тоже стало для меня подготовкой. Было интересно, как за границей устроены гостиницы и объекты под сдачу. Хотелось продвинуть Россию в этой сфере в том числе.

Как говорила, первое время я сама встречала всех гостей, поэтому довольно быстро получила несколько хороших отзывов. Потом пошли брони, так в первый же год работы я стала суперхозяйкой на Суточно.ру.

– Ирина, какие у вас планы на 2024 год?

– Прежде всего, это подготовка к сезону 2024. По дачным домам — ландшафт, озеленение и установка новой беседки. В Краснодаре я планирую масштабироваться. Нужно протестировать квартиру на средний срок, чтобы помогать людям с заселением на месяц–два.

В Краснодаре есть объекты в краткосрочную и долгосрочную аренду, а на средний срок ничего нет. Люди мучаются, студенты приезжают на сессию, а заселиться некуда. В декабре я для этого нашла четырёхкомнатную квартиру в классной локации. За 10 дней я сделала ремонт практически своими руками. Уже есть первые бронирования в январе.

Также в 2024 году надо быть в тренде и работать с конкурентами. Планирую поснимать квартиры в своём жилом комплексе. Хочу выбрать лучшие апартаменты, чтобы прочувствовать, как меня будут встречать, узнать, как здесь отдыхается. Может, чему-то научусь у других хозяев и внедрю у себя.

Кроме того, я сейчас администратор. Хочу себя разгрузить и найти человека, которого обучу. Бизнес — это как ключи от машины, к такой модели я стремлюсь. Хозяин в идеале ни в чём не должен участвовать. Я планирую искать человека, который вольётся в команду, будет понимать меня и любить людей.