Что важно знать владельцу посуточного жилья, чтобы минимизировать риски и спокойно работать

24 февраля 2026

Ранее мы уже разбирали правила работы с персональными данными: как их обрабатывать, каким образом уведомлять Роскомнадзор и что ждёт тех, кто игнорирует закон. В этом материале речь пойдёт о практических юридических инструментах, которые реально защищают посуточников.

Статья основана на выступлении бизнес-юриста, эксперта по правовым вопросам, спикера бизнес-форумов, автор телеграм-канала «Юрист для бизнеса» Ангелины Юрченко на октябрьской конференции 2025 года «Сдавайся.конф».

Когда вы вправе не пускать гостя

Вы можете не пустить гостей, если у них:

• проблемы с документами (у граждан РФ должен быть паспорт, на детей – свидетельство о рождении +доверенность, у иностранных лиц – паспорт, виза, миграционная карта);
• если они нарушают правила заселения, прописанные в публичной оферте (заезды с животными и прочее).
   

Что можно сделать на практике:

• прописать в оферте/правилах точный перечень документов и формат их предоставления;
• чётко указать в правилах причину и порядок отказа – какие нарушения повлекут действия арендодателя;
• если у вас есть административный персонал, обучить его стандартному алгоритму проверки документов и фиксирования отказа.

Курение и штрафы – что закон позволяет

Вы не можете штрафовать гостей за курение в квартире. Сделать это, согласно ч.1 ст. 6.24 КоАП РФ может только полиция. У вас есть право брать доплату за антитабачную обработку (длительное проветривание, поглотители запаха, стирку штор и покрывал) и устанавливать свои правила, но только если они не противоречат закону.

Что это значит на практике:

1. Не называйте взыскание штрафом – лучше формулировать «компенсация расходов на восстановительную обработку» или «доплата за антитабачную обработку».
2. Опишите методику расчёта (например, фиксированная сумма или фактические расходы по чеку).
3. Храните доказательства (чеки, фото до/после) – при споре это сыграет в вашу пользу.

Договор – главный инструмент защиты

Договор – единственный документ, который связывает вас с гостем, и инструмент, который защитит вас от непредвиденных рисков. Если он грамотно составлен, это убережёт вас от возврата денег при не заселении, защитит имущество, поможет легально удержать залог/депозит и предусмотрит пути решения возможных конфликтных ситуаций.

Один из ключевых моментов, который важно учитывать владельцам посуточного жилья, – статус арендодателя. От него напрямую зависит, можно ли ссылаться только на договор или обязательно применять нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

На кого он распространяется?

Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется, если одновременно выполняются два условия:

1. гость – физическое лицо, которое заселяется для личных, бытовых нужд;
2. арендодатель ведёт предпринимательскую деятельность:

• зарегистрирован как ИП;
• либо действует как юридическое лицо;
• либо фактически систематически извлекает прибыль (даже при отсутствии формальной регистрации – это отдельный риск).

Если вы ИП или юрлицо, суд в первую очередь будет оценивать ваши отношения с гостем через призму закона «О защите прав потребителей», а уже потом – условий договора и оферты.

Чтобы договор работал и не противоречил закону, рекомендуется:

1. Не использовать формулировки «Денежные средства не возвращаются» и «Оплата невозвратная».
2. Использовать формулировки «При отказе Гостя от заселения Исполнитель вправе удержать фактически понесённые расходы» и «Размер удержания определяется объёмом оказанных услуг и подтверждённых расходов»
3. Прописать перечень возможных расходов, например:

• подготовка объекта (клининг, бельё);
• администрирование бронирования;
• комиссия сервисов бронирования;
• простой объекта при позднем отказе.

Ключевые рекомендации для договора

– Включите существенные условия – это главный критерий действительности.

Существенные условия – главное в договоре! Без них он недействителен.

– Перечислите минимум: кто и что получает, цену, порядок оплаты, момент передачи права пользования, порядок возврата/удержания депозита, правила пользования помещением.

– Избегайте «размытой» терминологии.

Размытые формулировки, которые примерно обрисовывают то, что вы предлагаете гостям, могут привести к тому, что договор может быть признан недействительным, и вы будете вынуждены вернуть все деньги, полученные по нему.

– Предусмотрите пошаговый алгоритм действий при нарушениях: уведомление, срок на устранение, расторжение, удержание депозита.

Что включить в договор/оферту: короткий чек-лист

• Наименование сторон и контактная информация – для связи.
• Предмет договора – чётко: аренда посуточно/услуги размещения, период, адрес объекта недвижимости и порядок передачи ключей.
• Цена и порядок оплаты – что входит, что оплачивается отдельно.
• Правила проживания – ограничение гостей, животные, шум, курение (и компенсации).
• Депозит/залог – размер, основания удержания, порядок возврата.
• Порядок расторжения/отказа от заселения и последствия.
• Порядок урегулирования споров (досудебный порядок, срок ответа).

Пример краткой формулировки для компенсации за курение: «В случае обнаружения курения в помещении Гость оплачивает компенсацию за антитабачную обработку в размере ___ рублей (или фактические расходы при представлении счетов), включая проветривание, химчистку текстиля и замену расходных материалов».

Запомните: договор – не средство устрашения. Он нужен для урегулирования конфликтов с клиентами, чтобы защитить ваши интересы.

Поэтому цель – ясные, справедливые правила, которые легко объяснить гостю и подтвердить документально.

Шаги, которые можно предпринять уже сейчас

1. Пересмотрите оферту и договор на предмет существенных условий и конкретных процедур.
2. Добавьте фразу про компенсации (а не штрафы) и методику их расчёта.
3. Пропишите чёткий порядок отказа в заселении и порядок действий персонала.
4. Храните доказательства расходов и нарушений – это главное в споре.

И помните: чем тщательнее прописаны условия, тем более защищённым является ваш бизнес!