Среднесрок и краткосрок: есть ли между ними разница, кроме длительности проживания?

19 декабря 2024

Управляющая компания FlatHome24 работает в Санкт-Петербурге с 2014 года. На декабрь 2024 года у нас в управлении и субаренде более 120 объектов, расположенных в разных районах города. Это результат многолетней работы.

Однако самый большой импульс нашего развития произошёл после пандемии, когда мы пересмотрели модель бизнеса. Мы начали работать не только с посуточной арендой, но и добавили в портфель квартиры и апартаменты, сдаваемые помесячно.

Что такое краткосрочная, среднесрочная и длительная аренда?

Для начала разберёмся с терминологией. Что считать краткосрочной арендой, а что — среднесрочной или длительной?

С точки зрения законодательства:

• Длительная аренда — это найм жилого помещения на срок более одного года. Такие договоры обязательно регистрируются в Росреестре, и на недвижимость накладывается обременение, которое отражается в выписке из ЕГРН.
• Краткосрочная аренда — это аренда на срок менее одного года. Такие договоры не подлежат регистрации, обременений на недвижимость не возникает, и расторгнуть их гораздо проще.

Именно из-за этих особенностей большинство собственников предпочитают заключать договоры на 11 месяцев — это упрощает процедуру.

Однако в обиходе термины используются иначе:

• Длительной арендой нередко называют договоры на 11 месяцев.
• Краткосрочной арендой считается сдача на срок от 1 до 30 дней.
• Среднесрок — это новое понятие, появившееся в сленге риелторов, арендодателей и рекламных площадок. Оно обозначает аренду на срок от 1 до 6 месяцев.

В этой статье я буду использовать термины так, как их принято употреблять в обиходе:

• Краткосрок — аренда до 1 месяца.
• Среднесрок — аренда от 1 до 6 месяцев.
• Длительная аренда — от 11 месяцев.

Как изменился рынок аренды жилья?

Каждый год рынок меняется, и управление посуточной арендой не стоит на месте. Ещё 5–6 лет назад большинство арендодателей сдавали жильё исключительно посуточно, и это приносило стабильный доход круглый год.

Однако за последние годы ситуация изменилась: конкуренция на рынке выросла, в ряде регионов и городов России усилилась сезонность, в межсезонье спрос упал, и многие предприниматели стали сдавать квартиры помесячно «до лета», чтобы пережить этот период.

Но насколько это выгодно? Чем среднесрочная аренда отличается от посуточной, помимо срока? Давайте разберём подробнее.

Преимущества и недостатки посуточной аренды

На рынках с низкой конкуренцией и без ярко выраженной сезонности посуточная аренда остаётся самым выгодным форматом.

Однако у неё есть свои минусы:

1. Частая смена арендаторов. Это приводит к постоянным расходам на рекламу, маркетинг и поиск новых жильцов.

2. Необходимость регулярной уборки. Либо приходится убирать самому, либо нанимать горничных. Если объектов много, растут расходы на супервайзеров, техников и других сотрудников (как это устроено у нас в FlatHome24).

3. Высокие эксплуатационные затраты. Коммунальные платежи, интернет, мелкий ремонт и обслуживание полностью ложатся на владельца.

В высокий сезон эти расходы компенсируются высокой стоимостью аренды и полной загрузкой объектов. Но в межсезонье, когда спрос падает, доходы часто не покрывают расходы.

Как мы это посчитали?

В компании FlatHome24 мы провели детальный анализ, чтобы понять, насколько рентабельны разные форматы аренды.

Мы разделили все расходы на две категории:

Постоянные расходы: аренда (или процент управления), коммунальные платежи, интернет, зарплаты сотрудников, расходы на бэк-офис (телефония, кассы, программы, поддержка сайта и пр.).

Переменные расходы: затраты, зависящие от загрузки. Сюда входят расходы на бытовую химию, комиссии площадок ОТА (онлайн-туристические агентства), рекламные расходы, затраты на прачечную, транспорт, амортизацию белья и текстиля.

На основе этих данных мы построили таблицы рентабельности (маржинальности) для каждого объекта, учитывая сезонность и доходность по месяцам.

Что показал анализ?

Первый важный вывод: не все объекты одинаково прибыльны в течение года.

Часто мы видим, что «жирные» месяцы высокого сезона компенсируют убытки в межсезонье. Но если рассматривать доходность объектов помесячно, становится понятно, какие квартиры приносят прибыль, а какие работают «в минус» в определенные периоды.

Например, по итогам года объект может быть прибыльным, но это заслуга только нескольких месяцев с высоким спросом. В межсезонье такие квартиры приносят убытки, которые «кормятся» за счет доходов от высокого сезона.

Как мы оптимизировали работу?

Как я уже отмечал в своих предыдущих статьях, бизнес — это всегда про цифры. Сложно спорить с их логикой и прозрачностью.

Посчитав доходы и расходы в таком формате, мы приняли решение: переводить часть объектов в среднесрочную аренду ещё до окончания сезона.

Почему до окончания сезона?

• Чтобы собрать сливки. Мы заключаем договоры по максимально возможным ставкам.
• Чтобы опередить конкурентов. Если дожидаться конца сезона, рынок заполняется сотнями аналогичных предложений, что снижает цены.

Такой подход позволяет нам компенсировать возможные потери от последних 1–2 недель сезона более высокой ценой среднесрочной аренды. Таким образом, применив комбинированную стратегию в 2023 году, мы смогли увеличить доходность собственников недвижимости (свою тоже) на 28–32% (в зависимости от объекта) по сравнению с 2022 годом.

Тенденция 2024 года сохраняется: выручка и доходность продолжают расти. Имея на руках аналитику работы за последние 10 лет, мы уже можем предсказывать, когда выгоднее перевести объект на посуточную сдачу, а когда лучше начать рекламировать его для помесячной аренды. Особенно это важно сейчас, когда скоро начнётся спад.

Что нужно учесть, когда вы заключаете договор на среднесрок?

Главное — это сам договор, где подробно учтены все важные моменты:

• Срок. Обязательно укажите, на какой срок сдаётся квартира.
• Выезд раньше / позже срока. Например, у нас по ряду объектов гибкие тарифы в зависимости от длительности, и если арендатор съезжает раньше — стоимость месяца пересчитывается и он доплачивает разницу.
• Условия. Подробно пропишите условия возврата или невозврата страхового депозита.
• Зоны ответственности арендатора и арендодателя. Кто производит ремонт, в каком объёме, за чей счет меняются лампочки, кто сдаёт в гарантийный ремонт технику, а кто меняет сгоревшую слюду в СВЧ.
• Счётчики. Когда предоставляются данные и в каком формате. Кто платит?
• Посещение квартиры арендодателем. Когда можно осматривать помещение?
• В каких случаях арендодатель имеет право заходить в помещение без уведомления и согласия арендатора. Это важно в ряде случаев. Помните, что заключая договор, вы передаёте имущественные права на квартиру, и вход в помещение без согласия арендатора является уголовным преступлением — проникновения в частную собственность, ведь на срок договора вы не являетесь её владельцем.

Подробный и корректный договор потом сильно упростит жизнь в спорных ситуациях. Не стоит этим пренебрегать.

Также прописываем в договоре обязательную оплату финальной уборки квартиры клининговой службой после выезда. Обычно эту сумму вычитаем из страхового депозита. В среднем это от 4 000 рублей за студию 15 м² до 10 000 рублей за однокомнатную квартиру. Тем самым мы компенсируем свои затраты на подготовку помещения для следующих арендаторов.

Это направление в компании стало настолько популярным, что с недавних пор мы выделили его в отдельный департамент. Если краткосрочной арендой у нас занимается управляющая компания FlatHome24, то среднесрочной и долгосрочной арендой — компания Rentprime ©. Отдельные менеджеры по работе с клиентами, своя клининговая служба с постоянными клиентами (их работа отличается от традиционных горничных в посуточной аренде), агенты по показам и т.д.

Мы автоматизировали процессы взаимодействия с арендаторами — система автоматически напоминает о наступлении срока оплаты, отправляет формы для сбора данных по счётчикам, запрашивает оплату коммунальных услуг, ставит задачи на осмотр помещения и приём помещения после аренды. Это позволило нам оптимизировать персонал и сократить расходы на него.

Как и в любом деле, профессиональный подход к своей деятельности обеспечивает более высокую доходность как для управляющей компании, так и для собственников недвижимости. И традиционно — управлять большим количеством объектов всегда получается выгоднее, чем 1–3 квартирами. Особенно когда начинаешь считать цифры и сравнивать различные способы получения дохода.

Кто же является целевой аудиторией для среднесрока?

• Командированные в длительные поездки (они особенно ценят возможность оплаты по счету, отчётные документы).

• Студенты, приезжающие на сессии.
• Люди, делающие ремонт в своей квартире.
• Релоканты, приехавшие из других регионов.
• И многие другие.

Что ценят арендаторы таких квартир и почему они готовы платить больше, чем при обычной аренде на год?

• Гибкие сроки от 1 до 6 месяцев.
• Подготовленность квартиры по принципу «заехал и живи» — не нужно покупать одеяла, подушки, посуду и прочее.
• Корректное отношение к себе со стороны арендодателя.

Подведём итоги

При правильной организации процессов и оптимизации своих расходов сдача в среднесрочную аренду позволяет повысить общую прибыль от аренды в рамках года. Комбинация посуточной и помесячной аренды даёт большую стабильность для управляющей компании и более высокую доходность для собственника объекта.

При среднесрочной сдаче особенное внимание уделите договору с арендатором, проведите инвентаризацию наполнения квартиры и актуализируйте его для новой целевой аудитории. Посчитайте свои доходы и расходы, выберите правильную стратегию своей работы и следуйте ей.

Более подробно о различных аспектах работы с арендной недвижимости я рассказываю в своем телеграм-канале «Всё о аренде, посуточной и не только о ней». Подписывайтесь на канал и задавайте вопросы.