Субаренда: как не прогореть и избежать резкого повышения арендной ставки

21 июля 2025

Меня зовут Гаухар Уразбекова, я — владелица управляющей компании в Москве. На сегодняшний день я управляю 30 объектами, часть из них в субаренде, а 10 в собственности.

 

Мой профессиональный опыт насчитывает более 6 лет. Я занялась посуточной арендой в марте 2020 года, в разгар пандемии.

 

Сегодня поделюсь случаем, который произошёл со мной относительно недавно и преподнёс мне очень хороший урок. Это история о том, как обезопасить себя от потери залога, расторжении договора в самый неподходящий момент и о посредниках, которые думают исключительно о выгоде.

Как я взяла крупный объект в субаренду по доверенности

В июне 2022 года мне предложили 3-комнатную квартиру по ул. Тверская. Это был не просто большой, а двухуровневый объект площадью 120 кв.м. Предложенная арендная ставка составляла 150 000 рублей.

Тогда мне, сдававшей исключительно однушки и студии в спальных районах Москвы, огромная квартира в центре казалась чем-то очень недосягаемым. Но я решила рискнуть. Мы договорились с посредником об аренде в 130 000 рублей, и я внесла залог в размере 100 000 рублей.

Квартиру мне сдали по доверенности. Собственник находился за границей, и я его даже в глаза не видела.

Согласованный ремонт и вложения за свой счёт

Из положительного — в первый же месяц новое жильё начало приносить хорошую прибыль. Квартира сдавалась с ежемесячной заполняемостью более 90%. Это подтолкнуло меня к развитию, я больше не боялась брать в работу крупные объекты.

Из минусов — квартира была не первой свежести, требовался косметический ремонт. Я планировала обновить интерьер и сделать его более актуальным. Некогда любимый итальянский кожаный диван хозяйки смотрелся несовременно, да и спать на нём было неудобно.

Проработав некоторое время, я согласовала ремонт с посредницей. Всё время я общалась исключительно с ней, через неё же передавала деньги. Сотрудница сообщила, что «перезагрузка» объекта согласована.

Первым делом мы заменили напольное покрытие и стены на первом этаже, обновили мягкую мебель. Уже за свой счёт с помощью хоумстейджера я решила установить другое освещение, повесить картины и добавить акцентные предметы интерьера. На всё перечисленное ушло около 260 000 рублей, большую часть из которых «хозяйка» обещала включить в счёт аренды.

Арендодатель между 2 огней и с повышенной ставкой

Летом 2024 года, когда арендные ставки резко выросли, у посредницы и собственницы квартиры случился конфликт. В результате выяснилось много интересного.

Оказывается, все эти годы настоящая хозяйка квартиры получала на руки всего 60 000 рублей. К финансовым претензиям добавилось множество личных разногласий, которые подтолкнули её разорвать отношения и забрать квартиру назад.

Мы познакомились с собственницей, которая в разговоре заявила, что готова продолжить сотрудничество со мной. Однако вместо привычной аренды в 130 000 рублей она озвучила сумму в 250 000 рублей.

Конечно, я не была готова к повышению в 2 раза. Да и цифры никак при таком раскладе не бились, поэтому я решила отказаться от квартиры.

Увы, депозит мне никто не вернул, так же, как и деньги, потраченные на ремонт. Мы долго вели переговоры, если их можно так назвать. Но я решила поберечь свои нервы и отпустила ситуацию.

Как не потерять деньги на субаренде

Бесспорно, опыт неприятный. Я потеряла 360 000 рублей — 260 000 рублей ушли на ремонт, а оставшиеся 100 000 были депозитом.

Тем не менее я сделала выводы, которые могут уберечь вас от ошибок в субарендных отношениях:

• Заключайте договор только с собственником.
• Прописывайте в договоре условия о повышении ставки через год не более чем на 10%.
• Продлевайте и переподписывайте договор после истечения срока.
• На берегу договаривайтесь о затратах на ремонт и прописывайте их в дополнительном соглашении.

 

Спасибо, что дочитали. Пусть мой опыт поможет вам избежать подобных эксцессов!

Телеграм-канал автора: @gaukhar_ura22