Суперхозяйка Ольга Колтакова: «Проще всего делегировать хозяйственно-бытовые заботы»

10 июля 2025

 

Барнаул — столица Алтайского края, часто через него путешественники приезжают на отдых в знаменитый Горный Алтай (Республику Алтай). А это значит, что посуточные квартиры должны пользоваться спросом. Так ли это, рассказала местная арендодательница Ольга Колтакова. Суперхозяйка сдаёт квартиры с 2022 года, сейчас на её счету 8 объектов и 122 отзыва. 
Для чего Ольге разделение спальных мест, почему она не против гостей с детьми и животными, и в чём минус апартаментов с модным ремонтом? Об этом мы поговорили с арендодательницей в 20-м интервью «Как стать суперхозяином?».

 

«Сами того не зная, мы восполнили пробел на рынке»

– Ольга, когда вы решили заняться посуточной арендой всерьёз и почему выбрали именно эту сферу?

– В октябре 2022 года мы с супругом получили в наследство небольшую квартиру. У меня как раз заканчивался декретный отпуск, и я раздумывала, чем заниматься дальше. Хотелось начать свой бизнес, но какой именно? Изучив рынок и оценив свои возможности, пришли к выводу, что посуточная аренда может быть перспективной историей.
Так скромная однушка в советской девятиэтажке стала отправной точкой в посуточной аренде. Квартира находилась в собственности, поэтому начинать было не так страшно, хоть и волнительно. Когда лично встречала первых гостей, жутко переживала. Через 2 дня после заселения они засыпали нашу квартиру восторженными комплиментами. В этот момент появилось ощущение, что всё получится.
 

Наша первая квартира в девятиэтажке находится в спальном районе без очевидных мест притяжения, то есть далеко от центра, железнодорожного и автовокзала. Единственный плюс — относительная близость к аэропорту. Но к нашему удивлению, объект стал пользоваться спросом. Скорее всего, потому что в этом районе мало посуточных квартир. Получается, сами того не зная, мы восполнили пробел на рынке.   
Первым делом мы убрали всю советскую мебель, купили новую кровать и немного интерьерных вещей, чтобы освежить квартиру. Насколько я помню, на всё про всё у нас ушло 80 000 рублей. Честно говоря, тогда мы сомневались, что сможем конкурировать с новыми стильными квартирами. Но время показало, что залог успеха в нашем деле — чистота, сервис и искренняя забота о каждом госте.

– Как вы поняли, что можно расширяться?

– Около полугода мы проработали с первым объектом. Люди на протяжении этого периода приезжали, заселялись, писали положительные отзывы, рекомендовали друзьям и знакомым. В какой-то момент мы поняли, что желающих поселиться у нас значительно больше, чем на одну квартиру. Так мы решили перевести ещё один объект в собственности из долгосрока в посуточную аренду. 
Почти 2 года мы работали с 3 объектами. Только с начала 2025-го обросли 8 квартирами. Сейчас мы на новом для себя этапе масштабирования, который требует системного подхода в каждом аспекте работы: от уборки до рекламы и общения с гостями. К тому же часть квартир в субаренде, что только повышает степень ответственности. Несмотря на сложности, адреналин и азарт растёт. Работать становится всё интереснее.
У нас не было цели быстро набрать квартир. Мы действовали очень осторожно, где-то даже чересчур. Но при этом активно рассказывали знакомым о возможности отдать свою квартиру в управление или субаренду. К началу 2025 года желающие сами подтянулись и уже под наши требования делали ремонт. С декабря 2024-го мы запустили 5 квартир. 

Самое интересное, что ваши потенциальные партнёры зачастую ходят рядом с вами. Например, собственница одной из наших квартир сначала работала у нас горничной. Потом отдала нам в аренду свою недвижимость. Сегодня она также в нашей команде, но уже в качестве администратора. 
Один из объектов также «подкинул» заселившийся гость. У него освободилась квартира в соседнем районе. Мы её посмотрели, место показалось интересным, поэтому взяли объект в субаренду. 

Упорядоченность посутки и авторский подход к объектам

– Насколько, по вашим наблюдениям, изменилась посуточная аренда с 2022 года? 

– Мы пришли в посуточную аренду в 2022 году — в очень непростое время, когда уклад жизни быстро поменялся. Изначально мы разместили объявление на одной из самых очевидных площадок, потом постепенно осваивали остальные. В это же время начался массовый переход на онлайн-бронирования. Это стало стрессом для большинства арендодателей, которые привыкли работать через звонки по объявлению. Чаты просто бурлили негодованием. Нам было проще, без какого-либо бэкграунда мы легко влились в новую систему.
За 3 года рынок посуточной аренды, конечно, изменился. Стал более упорядоченным, логичным и цивилизованным. Теперь на рынке понятные спрос, предложение, ценообразование. Сегодня уже нельзя бездумно задирать стоимость аренды или демпинговать. Такое поведение, скорее всего, выйдет боком. В посутке появилась новая тенденция — стремление к росту через партнёрство и сотрудничество.

Главная перемена касается гостей. Люди поняли, что в путешествии можно жить не только в гостинице или отеле, но и в квартире. Причём у этого варианта есть свои весомые плюсы. Такие изменения в предпочтениях стали возможными, в первую очередь, за счёт развития онлайн-площадок для бронирования. Они, как посредники, дают гарантии гостю, что его заселят и не обманут. 
Уже нет стереотипа, что посуточное жильё для лиц с низкой социальной ответственностью. Теперь это чисто, красиво, уютно и доступнее во многих случаях, чем, например, гостиница. Гость сам выбирает, где ему удобнее остановиться.

– Что вы меняли в своих объектах за этот период и к каким трендам обращались?

– Вторую квартиру после первой мы переделывали под посуточную аренду. Речь шла уже о большой двушке, в которой после 3 лет долгосрочной аренды не осталось живого места. Поэтому мы начали с капитального ремонта. Практически всё, за исключением электрики, взяли на себя. Опыт колоссальный. 
По декору я продолжаю постоянно «докручивать» наши апартаменты. Помогают знания в хоумстейджинге — я окончила школу Натальи Коротковой.
Стараюсь периодически освежать интерьер. Добавлять новые интересные трендовые детали, чтобы квартиры выглядели живыми и актуальными. Считаю, это очень важно, особенно, когда гости заселяются к вам не первый год. Согласитесь, когда вы приезжаете в одну и ту же квартиру на протяжении 3 лет, а там кровать застелена тем же покрывалом, возникают вопросики. Сколько же всего оно повидало? 
 

Концепции интерьеров для каждой квартиры я придумываю сама. Я не дизайнер интерьеров и не претендую на это звание. Поначалу это меня немного смущало. Но постепенно я осознала, что есть дизайнерский ремонт, а есть мой, авторский. 
Часто арендодатели берут один проект в интернете и штампуют его везде. Вроде красиво, стильно, но абсолютно не запоминается.
Я стремлюсь сделать что-то более авторское. Возможно, здесь нет ультрасовременных трендов, но есть изюминка, за что зацепиться взглядом, а значит, выделиться на фоне конкурентов. Судя по количеству броней и отзывам, у меня это получается.

«Рыжий Кот»: единый бренд, спальные места, любовь к детям и животным

 

 – Откуда появился нейминг «Рыжий Кот»? 

– Перед запуском второго объекта уже думали, что нужно название. Не просто какая-то квартира, уютная там или семейная, всё-таки в Барнауле их тысяча. Попробуй запомни, а если человек не местный, то ему «квартира на Попова» вообще ни о чём не говорит. 
Для узнаваемости бренда придумали название «Рыжий Кот». Пришло оно на ум случайно, когда я ходила по магазину и выбирала картину на стену рядом с рыжим диваном. Глаз упал на фантазийный постер с тигром, который идеально вписался в интерьер. Так и появился нейминг «Рыжий Кот». А что, тигр тоже кот! Да и цвет ассоциируется с теплом, солнцем, уютом. Картина, к слову, до сих пор висит над диваном. 
Осенью 2025 года мы планируем ремонт в этой квартире. Проект готов. Интерьер станет более современным, но в нём обязательно найдётся место постеру, с которого всё началось.

 – При этом некоторые ваши объекты называются Urban Кот или Терра-Кот. Почему?

– Сеть наших апартаментов называется «Рыжий Кот», но у каждого объекта есть своё наименование. Оно зависит от местоположения квартиры. Например, апартаменты «Рыжий Кот Дружный» находятся в микрорайоне Дружный. И звучит классно, и отличается. 
Однушка на Антона Петрова называется «Рыжий Кот возле Парка», так как 5 минутах ходьбы расположен большой городской парк с аллеями, аттракционами и зоопарком. Остальные объекты названы по аналогии. 
Если говорить об апартаментах Urban Кот, то это наши самые новые объекты. Здесь принимаем гостей с мая 2025 года. Они находятся в самом центре Барнаула, в модном ЖК, так что напрашивается не просто «городской», а Urban. 

– А кто у вас обычно останавливается?

– Барнаул, конечно, не туристическая мекка, но доля путешественников среди наших гостей очень большая. Летом это чаще всего туристы из европейской части России, которые транзитом едут в Горный Алтай и задерживаются на пару-тройку дней в столице Алтайского края.  
Летом часто приезжают погреться туристы из Норильска и Якутска. Удивитесь, но в Барнауле 230 солнечных дней в году, что сопоставимо с некоторыми курортными регионами, например, Крымом.
Вторая категория гостей — командированные. Третья — люди, приезжающие в Барнаул к родственникам в гости, например, на семейные торжества. Чтобы не тесниться в квартирах, они арендуют себе отдельную жилплощадь.
В осенне-зимний сезон и ранней весной приезжают туристы, предпочитающие отдых выходного дня. Это люди из соседних регионов, которые приезжают погулять по новому городу или сводить детей в интересные места. 
Если говорить по составу гостей, то чаще всего это семьи или компании друзей, которые путешествуют вместе. Это объяснимо, 3 объекта из 8 — просторные 2-комнатные с квартиры большим количеством спальных мест.
Кстати, о спальных местах. Если смотреть на посуточное жильё в Барнауле, то большая часть — это квартиры с двуспальной кроватью, то есть диван и кровать. Условно: 2+2. 

Именно в спальных местах мы нашли своё конкурентное преимущество. В спальне объекта «Рыжий Кот Дружный» разместили 2 кровати — двуспальную и односпальную. Диван-кровать в гостиной также оставили. С одной стороны, это увеличение спальных мест без ущерба для комфорта, с другой стороны — ещё и разделение, что важно для взрослых разнополых детей или коллег в командировке.
В апартаментах «Рыжий Кот Центр» решились на другой эксперимент. Изначально там стояли 2 двуспальные кровати: одна в изолированной спальне и вторая — в большой гостиной. Первые полгода заселяемость оставляла желать лучшего. Поэтому мы заменили одну двухспалку на 2 односпальные кровати. Сегодня это одни из самых популярных наших апартаментов.  

– Какие ещё особенности есть у объектов, отличающие вас от конкурентов?

– Во всех квартирах установлены 1–2 телевизора, подключен бесплатный Wi-Fi. К сожалению, не все телевизоры можно подключить к Smart TV. Поменять все сразу на новые было не по бюджету. Так мы нашли выход в рабочих DVD-проигрывателях и коллекции дисков с культовыми фильмами.
Потом к ним присоединились 8-битные и 16-битные игровые приставки Dendy и Sega. Это был уже осознанный выбор. Захотелось предложить гостям то, чего у них нет дома.
Как показывает практика, люди играют. Взрослые вспоминают детство и юность, делятся воспоминаниями со своими детьми. А те пробуют новое, что-то не цифровое и без интернета. Это для них необычное и вместе с тем оригинальное развлечение.  
Кроме того, в апартаментах продуман детский сервис. По запросу предоставляем детский стульчик для кормления, горшок, кроватку-манеж и коврик. Книги и игрушки у нас тоже есть. С удовольствием принимаем гостей и с детьми, и с животными. Вообще, путешествия с домашними питомцами — один из трендов. Не вижу смысла отказываться от таких гостей, это значимая часть дохода. 
Маленькие собачки грязь практически не оставляют. Шерсть мы убираем с помощью пылесоса, включаем озонатор. Обычно берём доплату за более тщательную уборку. Гости это понимают  и принимают. Они готовы платить за возможность не расставаться со своими питомцами.
Разумеется, бывали и неприятные случаи с дебоширами, когда приходилось выгребать грязь из квартиры, менять разбитые телевизоры и улаживать отношения с соседями. Ни в одном из этих случаев не было ни детей, ни животных, а только взрослые, на первый взгляд, адекватные люди. Вывод напрашивается сам собой.

  Отзывы как зеркало сервиса и делегирование

– А какой объект из 8 лучше всего сдаётся, и почему, на ваш взгляд?

– Сейчас все примерно одинаково бронируют. Но, как я говорила, самая первая квартира почти всегда занята. Потому что в этом районе практически нет посуточных объектов. Также 2-комнатная в центре после замены кроватей стала передовым объектом.

– Ольга, кто помогает вам в обслуживании 8 объектов или всё сами?

– Самостоятельно уже не справляемся, конечно. Хотя изначально убиралась одна, иногда помогал супруг. Мы сразу взяли высокую планку по чистоте. Уверена, что большинство людей, попадая в ухоженное место, стараются вести себя  соответственно.

 

1,5 года назад я всё-таки наняла первую горничную. Было тяжело, потому что для меня чистота очень важна. Казалось, что гости придут, а в квартире всё убрано не так, как следует. Поэтому мы сразу взяли высокую планку по чистоте. 
Делегировать до сих пор боязно, но это точка роста. Без делегирования не пойдешь в масштаб. Невозможно выстроить бизнес, если делаешь всё только сам. Сейчас у нас 2 горничные, администратор, планируем нанять курьера.
Также мы решаем вопрос со стиркой и глажкой белья, которые организованы у нас дома. Знаю, что многие стирают в квартирах, которые сдают, там же развешивают. Для нас это неприемлемо. Мне, как гостю, совсем не нравится, когда по всей квартире висят мокрые простыни. 

 

– Ольга, как удалось получить 122 отзыва? Что в целом делаете для получения обратной связи?

– Многие гости сами оставляют отзывы после выезда. Может, это как-то пафосно звучит, но мы создаём классные условия с точки зрения комфорта, чистоты, наполняемости, и это главное. 
Позиционирование «Рыжий кот. Апартаменты с душой и сервисом» придумала не я сама. Я использовала формулировки из отзывов. Люди часто пишут, что сделано с душой и хвалят отличный сервис.
Душой не кривлю, стараюсь, чтобы объекты были максимально наполнены. Когда гости уезжают, мы каждому пишем благодарность, что выбрали нас. Следом отправляем сообщение, что были бы признательны за отзыв. На Суточно.ру, как правило, все оставляют. С вашей мотивацией для гостей всё вместе хорошо работает. 
В целом гости с Суточно нравятся тем, что они более дисциплинированные. Забронируют жильё, сами не беспокоятся и нас не мучают. Потому что на некоторых других площадках гости пытаются обойти систему, чтобы договориться с нами напрямую. Потом из-за этого у обеих сторон возникают проблемы. Гостю, в принципе, это особо ничем не грозит, а вот для нас — потеря рейтинга и даже блокировка. Поэтому мы работаем честно со всеми сторонами процесса. Раз нашёл нас площадке бронирования, то будь добр соблюдать её правила. 

 – Что посоветуете коллегам, у которых тоже много объектов? 

– Если хотите масштаба, то делегируйте и ещё раз делегируйте. Это страшно, я тоже только учусь. Но такова жизненная необходимость для вашего бизнеса. Если ресурсы позволяют, можно сразу всё делегировать. Если нет, то хотя бы постепенно, как делаем мы. В посутке проще всего делегировать хозяйственно-бытовые заботы, то есть стирку, глажку, уборку и доставку. Сразу появится больше свободного времени на коммуникацию с гостями, партнёрами и решение управленческих задач.
Однозначно бесконтактное заселение — наше всё! Мы пришли к нему через полгода после запуска. Используем кейбоксы, также подключен автовахтёр для домофона. В новых ЖК, где установлены современные домофонные системы, используем для входа одноразовые электронные ключи.
По своему опыту скажу, что дистанционное заселение, автоматизированные сообщения, делегирование лучше внедрять уже с 1–3 объектов. Так проще отладить систему и масштабировать отлаженные процессы.
Переписка до конца ещё не автоматизирована, но я видела, что на Суточно.ру появились шаблоны сообщений для арендодателей. Надо сесть и разобраться. Здорово, что площадки развиваются, последние 2 года это особенно заметно.

Читать прошлое интервью с Юлией Коваленко из Пятигорска