Конкуренция с отелями: в каких нишах апартаменты выигрывают, а где – проигрывают

16 июня 2026

В разных сегментах апартаменты конкурируют с отелями по-разному: где-то выигрывают за счёт пространства, цены и удобств, где-то уступают из-за сервиса и инфраструктуры. Директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Прохотел» (более 15 лет на рынке), специалист консалтингового проекта для отелей и посуточной аренды Татьяна Якубович рассказала, в чём проявляются эти различия на практике и на что сегодня ориентируется гость при выборе размещения. 

Цифры, приведённые в статье, основаны на внутренней аналитике УК «Прохотел» за 2024–2026 годы, а также на данных из открытых источников сервисов бронирования и аналитике гостиничного рынка.

Пространство

Стандартный гостиничный номер на двух–трёх человек, согласно требованиям классификации, должен соответствовать установленным минимальным требованиям по площади. На практике это обычно около 15–18 квадратных метров. Апартаменты с двумя спальнями, кухней и гостиной – 50–70 квадратных метров, а иногда и все 90. Разница в площади – в 2,5–3,5 раза.

Рассмотрим этот параметр на примере проживания в Центральном районе Санкт-Петербурга. Для семьи из четырёх человек в отеле 3*–4* в сезон белых ночей потребуется два номера стоимостью от 8 000 до 14 000 рублей за ночь. Арендуя квартиру или апартаменты в той же локации, в тот же период для размещения того же количества человек семья заплатит 4 500–7 000 рублей за ночь  (аналитика УК «Прохотел» по срезу за июнь – июль 2025 и 2026 годов, по конкурентной группе).

Экономия – от 40 до 50% при двукратном выигрыше в пространстве.

Длительное проживание

Ещё одна зона уверенного преимущества. По нашим данным, средняя продолжительность пребывания в отеле составляет две–три ночи. Средняя продолжительность в апартаментах (по объектам в управлении нашей УК за 2025 год) оказалась чуть длиннее – пять–семь ночей. В сегменте корпоративных гостей и медицинского туризма – от 14 до 30. 

При бронировании на месяц, даже если гостиница предлагает скидку 10–15% от стандартной цены, итоговая сумма всё равно остаётся высокой. Аналогичная по уровню квартира может предоставить проживание с 25–40% экономии.

Причина не только в цене, хотя она тоже важна, но и в самом формате проживания: ежедневная уборка начинает раздражать, завтраки приедаются. Человек в длительной поездке хочет просто жить, а не гостить. Ему нужны стиральная машина, полноценный холодильник, возможность приготовить ужин и проживать день в своём собственном, комфортном ритме. Для командированного на долгий срок, для пациента медицинского центра, для семьи, переехавшей в новый город на месяц, это идеальный формат.

Ценовая гибкость

Ещё один козырь посуточной аренды. В высокий сезон (июнь–август, новогодние праздники) отели повышают цены на 30–50% относительно среднемесячного тарифа. В Петербурге средняя стоимость гостиничного номера 3* в июне достигает от 6 000 до 7 000 рублей за ночь, в спальных районах – от 3 500. Квартиры в тех же локациях дорожают менее агрессивно: +15–25% к базовой цене. При этом список основных услуг может быть абсолютно идентичен: уютное спальное место, парковка, быстрый Wi–Fi.

Апартаменты или квартира в старом фонде, с историей, с видом на городской пейзаж – это про аутентичность. Гость просыпается и чувствует себя частью всего этого.

Где отели остаются сильнее: сервис и инфраструктура

Есть вещи, которые гостиницы реализуют эффективнее. Например, сервис и предсказуемость. В отеле категории 4* штат персонала состоит в среднем из одного сотрудника на три–четыре номера, что гарантирует оперативное решение любых вопросов. В апартаментах при самостоятельном управлении этот показатель может достигать одного собственника на 5–10 объектов, и качество услуги целиком зависит от его добросовестности. Если хозяин сдаёт квартиру сам и пропадает в выходные – гость остаётся один на один с нерешённой проблемой. 

Гость, который приехал отдыхать и не хочет никуда выходить за дополнительными услугами, скорее выберет отель, чтобы получить всё на одной площадке. Для сравнения:

• отели 4–5* предлагают в среднем 8–12 допуслуг (фитнес–зал, спа, бассейн, ресторан, консьерж–сервис, трансфер);
• апартаменты – две–три.

Те, кому нужно провести деловую встречу на нейтральной территории, тоже отдадут предпочтение гостинице: переговорные комнаты там сдаются от 1 500 до 5 000 рублей в час, в то время как в жилом комплексе такой возможности просто нет.

Юридический аспект: потеря корпоративного сегмента

Больной вопрос для многих гостей посуточных квартир – отчётные документы. Командированный сотрудник не может привезти в бухгалтерию только распечатку из личного кабинета агрегатора. Компания потребует от него полный комплект для отчёта о командировке, включая чек и акт выполненных работ. 

Если вы не предоставляете закрывающих документов, то выпадаете из корпоративного сегмента, а это, по оценкам разных сервисов, – от 20% платёжеспособного спроса. Компании давно готовы выбирать для своих сотрудников проживание в квартирах – но только при выполнении ряда условий по договору, благодаря которым собственники получают стабильный поток бронирований с высокой средней продолжительностью проживания.

Примечание от Суточно.ру: подробнее о том, какие отчётные документы могут запросить гости и что арендодателю лучше подготовить заранее – рассказали в статье.

В заключение

Профессионал на рынке посуточной аренды не должен пытаться копировать гостиницу. Наша задача – усиливать свои сильные стороны и дарить гостю ту самую уникальную атмосферу, которую не найти в гостинице.

Посуточная аренда – не тот формат, где можно сдать квартиру и забыть. Это полноценное направление гостеприимства с огромным потенциалом для расширения и развития.

Конкуренция на рынке подстёгивает нас расти, становиться лучше, внимательнее к деталям и юридической чистоте. Посуточники, работающие в белую, с соблюдением всех норм, с качественным сервисом и искренней заботой о госте, способны не только успешно конкурировать с отелями, но и отвоёвывать у них свою долю рынка. 

По наблюдениям нашей управляющей компании за 2024-2025 годы, качественно управляемые квартиры и апартаменты с выстроенными процессами и активными продажами показывают рост бронирований от корпоративных клиентов на 15–20% ежегодно. Это стимулирует рост среднего чека, что помогает поддерживать доходность объекта размещения даже в непростых экономических условиях рынка.