Камеры в посутке. Как уберечь бизнес, угодить соседям и не нарушить закон

23 мая 2025

Камеры видеонаблюдения – дело тонкое, особенно в посуточном бизнесе. С одной стороны, арендодатель хочет уберечь себя от неприятностей, а с другой – гость требует приватности и доверия. Такие отношения становятся треугольником противоречий, когда появляются соседи, которые только недавно смирились с туристами в соседней квартире. С лета 2025 к этому добавились новые требования по персональным данным: теперь даже обычная камера у двери может обернуться штрафом, если владелец не соблюдает правила обработки записей.

Разобраться в тонкостях видеонаблюдения помогли наши партнёры Алексей Толстиков и Заур Каймаразов. Они не первый год работают в посуточной аренде и давно используют камеры. Подкрепим опыт экспертов комментариями юриста, который разъяснит, в каких случаях видеонаблюдение оправдано, а когда – незаконно.

«Имущество соседей при открытой двери не должно попадать в камеру»

Мы изначально решили, что в наших объектах будет только удалённое заселение, поэтому вместе с электронными замками установили камеры. Это оказалось довольно удобно. Теперь, когда видим уведомления «ошибка открытия» от электронного замка – заходим в приложение и консультируем гостя, как открыть дверь.

Примечание от Суточно.ру: с 30 мая 2025 года требования к обработке персональных данных стали строже – владельцы камер, даже если они устанавливают их для контроля доступа, чаще подпадают под статус оператора персональных данных. Они обязаны уведомлять Роскомнадзор о начале обработки, документировать цели и сроки хранения записей и обеспечивать технические меры защиты.

Оборудование нам посоветовали профессиональные установщики – мы выбрали модель специально для подъезда. Первые две–три камеры разместили специалисты, с остальными мы справились сами.

При установке соблюдаем главное правило: по законодательству имущество соседей при открытой двери не должно попадать в камеру. В остальном – ни с кем не советуемся, разрешения у управляющей компании не спрашиваем. Проблем и вопросов у нас не возникало.

При выборе оборудования стоит учесть технические нюансы – прокладку кабелей интернета и питания. Но оно того стоит. Пару раз пресекли молодёжные вечеринки и заселение с животными. Бывало, женщины с низкой социальной ответственностью пробовали оказывать услуги. Однажды на камеру попало ограбление соседки.

Есть и приятные моменты. Часто мы видим положительные эмоции гостей от квартиры ещё на пороге. Некоторые разговаривают с нами через камеру, делятся впечатлениями, благодарят и задают вопросы.

Как установка камеры снизила риски и обеспечила доверие собственников

В начале моего пути в сфере краткосрочной аренды жилья я столкнулся с серьёзной проблемой: собственники скептически отнеслись к посуточной сдаче недвижимости. Особенно ярко эта ситуация проявилась в 2020 году, когда я решил снять одновременно две двухэтажные квартиры рядом друг с другом. Владелец жилья изначально сомневался в правильности такого решения, но мне удалось уговорить его сдать обе квартиры: я пообещал, что сразу освобожу помещения и верну ключи с потерей депозита, если от соседей поступят жалобы.

Проверка наших договорённостей случилась через неделю после заселения первой гостьи. Молодая женщина из Москвы арендовала квартиру на четыре дня. Когда я спросил, зачем ей понадобилось столь просторное жильё, она ответила: «Из-за удачного расположения». Мы предупредили девушку о необходимости соблюдать тишину и попросили оставить залог. Но уже через пару дней пришла тревожная новость: в квартире устроили шумную вечеринку. Хозяин объекта позвонил мне и потребовал объяснений. Я приехал на место и убедился в происходящем.

Именно тогда стало ясно, насколько важно иметь систему контроля. После долгих переговоров я сумел удержать собственника, договорившись об установке видеокамеры в арендуемом помещении.

Моя первая камера оказалась антивандальной моделью, способной выдерживать любые неблагоприятные условия окружающей среды. Она имела отличное разрешение изображения и обеспечивала высокое качество записи. Хотя такое оборудование стоило недёшево, его наличие сыграло ключевую роль.

Уже на этапе обсуждения условий проживания наши потенциальные жильцы узнавали о наличии видеонаблюдения, и те, кто собирался устроить вечеринку, тут же исчезали. Такой простой шаг помог существенно снизить риски и повысил уровень доверия между мной и владельцем недвижимости.

Пять советов по выбору камеры и работы с ней от Заура Каймаразова

Когда я углубился в изучение рынка камер наблюдения, то пришёл к выводу, что далеко не всегда нужны дорогостоящие модели. Я хочу поделиться советами, которые помогут вам сэкономить деньги и подобрать оптимальное видеонаблюдение для вашей недвижимости.

1. Выбирайте камеры одного бренда.

Используйте продукцию одной марки. Благодаря этому вы сможете управлять всеми устройствами через одно приложение, что значительно упростит контроль и настройку системы безопасности.

2. Используйте внутренние камеры для помещений в здании.

Для таких зон, как подъезд или тамбур, подойдут обычные комнатные, стоимостью примерно 2 500–3 000 рублей. Они обойдутся гораздо дешевле уличных антивандальных моделей и обеспечат необходимый уровень защиты.

3. Разрешение камеры имеет значение лишь в отдельных случаях.

Нет смысла платить больше за устройства с высоким разрешением (например, 2–4 Мп), если они направлены исключительно на входную дверь. Стандартного качества видео для идентификации посетителей вполне хватит.

4. Храните видеозаписи локально.

Большинство производителей предлагают услуги облачных сервисов хранения записей, однако они стоят довольно дорого. Гораздо выгоднее установить обычную SD-карту памяти прямо в саму камеру. Запись ведётся автоматически при обнаружении движения, а затем старые файлы удаляются по мере заполнения карты. Обычно месяц архивных данных обходится намного дешевле, чем платное облако.

Примечание от Суточно.ру: с 1 июля 2025 года в России введён запрет на первичный сбор персональных данных граждан РФ с использованием иностранных хранилищ.

5. Избегайте услуг операторов связи.

Камеры от операторов могут показаться удобными благодаря бесплатному обслуживанию, но долгосрочно это самый дорогой вариант – из-за абонентской платы. Покупка собственного оборудования позволит вам избежать дополнительных расходов, и вы не будете ни от кого зависеть.

А что говорит о камерах наблюдения закон?

Рассмотрим этот вопрос с юридической стороны.

1. Установка камеры в номере или квартире

Установка камеры в номере отеля, как и в квартире, предназначенной для сдачи в аренду, незаконна, так как нарушает права человека на личную жизнь и конфиденциальность (статьи 23, 24 Конституции РФ).

2. Съёмка без разрешения

Эти же статьи – 23, 24 Конституции РФ – гарантируют неприкосновенность частной жизни и запрещают сбор и хранение сведений о частной жизни лица без его согласия. Таким образом, проводить съёмку без согласия постояльца прямо запрещено законом. Теоретически гость может дать согласие на съёмку его пребывания в номере или квартире, но на практике такие ситуации не встречаются.

Примечание от Суточно.ру: с 30 мая 2025 года за неправомерный сбор/хранение видеозаписей увеличены административные штрафы и добавлены новые составы нарушений и ответственность за них.

3. Камера в подъезде

Камеры в местах общего пользования (подъезд, лестничная клетка, крыльцо) по-прежнему допускаются, если они не фиксируют внутреннее пространство квартир. При их установке владелец объекта может ссылаться на то, что он как российский гражданин имеет право защищать свои интересы любыми способами, напрямую не запрещёнными законами. Для подкрепления этого аргумента используйте статью 45 Конституции РФ и статью 36 Жилищного кодекса (в ней подчёркивается, что придомовая территория – место общего пользования, а лестницы и подъезды принадлежат жильцам дома на праве общедолевой собственности).

Но административные требования по обработке данных и уведомлению РКН применимы и к таким системам, если записи позволяют идентифицировать людей. Оповещение о съёмке и правила хранения/доступа к записям обязательны на практике.

4. Указание в объявлении

В России запрещён сбор сведений о частной жизни граждан без их разрешения. Поэтому о наличии камер в подъезде, у входа и других точках рекомендуется явно указывать в объявлении/правилах проживания и оставлять предупреждающие таблички. Также полезно кратко указать в объявлении, где хранятся записи и какова политика хранения:

Например: «Записи хранятся локально в течение N дней; используются только для безопасности».

Как согласовать установку камеры с соседями

Законодательно требование на получение согласия у других жильцов на установку камеры не предусмотрено. Тем не менее обсуждать её с соседями всё же имеет смысл: кроме человеческих отношений, соглашение с людьми по соседству (протокол собрания или письменное уведомление) уменьшает риск спора и поможет, если возникнет жалоба.

Сам факт размещения видеокамеры не освобождает от обязанностей оператора персональных данных: уведомление РКН, регламенты доступа и хранения.

Чтобы доказать свою позицию о незаконной установке камеры в подъезде, соседи могут ссылаться на всё те же статьи 23 и 24 Конституции РФ. Но нарушение частной жизни ещё надо доказать – перемещение лица по подъезду не относится к частной жизни, ровно так же, как и камеры, установленные на входе и выходе из него.

Конечно, ещё существует пункт 1 статьи 22 ФЗ «О персональных данных». Согласно ему, все сведения, на основании которых может быть выполнена идентификация личности, приравниваются к персональным. Вместе с тем, использование систем видеонаблюдения на объекте с целью контроля обстановки не подпадает под действие данной правовой нормы, так как речь идёт о двух совершенно разных процессах:

• мониторинг ситуации с помощью камер,
• идентификация субъекта по видеозаписи на основании его биометрических данных.

Резюмируем

Установка камер в местах общего пользования может быть законной, и вы можете не согласовывать её с соседями, но лучше сработать на опережение и подстелить себе соломку на все случаи. Сейчас установка систем видеонаблюдения сопровождается дополнительными требованиями по защите персональных данных: документы, уведомления, технические меры (шифрование, доступ по ролям), логирование доступа к записям и чёткая политика удаления старых файлов. Без этих мер риск административного взыскания вырос после 30 мая 2025 года.

От себя советуем доносить свою позицию не только на юридическом языке, но и человеческом – возможно, так будет быстрее и понятнее.

 

Расскажите о своём опыте работы с Суточно.ру или поделитесь своим экспертным мнением в блоге. Заполните форму, мы с вами свяжемся и расскажем подробнее о сотрудничестве.