Субаренда или управление: что выбрать для бизнеса на посуточной аренде?

2 декабря 2025

Рано или поздно перед каждым предпринимателем, который рассматривает посуточную аренду как бизнес, встаёт вопрос: а что дальше? Продолжать искать квартиры, вкладывать свои деньги в залог, аренду и всё необходимое для приёма гостей, работая по модели субаренды? Или попробовать управлять чужими объектами за процент?

Споры на эту тему не утихают, а правда в том, что это не просто выбор, а стратегическое решение, от которого зависит, как будет развиваться ваш бизнес. Об этом и рассказала основательница компании, специализирующейся на посуточной аренде, Натали Черниченко.

Субаренда: проверенная классика для старта и высокой прибыли

С этой моделью знакомы почти все. Вы снимаете квартиру в долгосрочную аренду и сдаёте её посуточно. Разницу между вашими доходами и расходами (аренда, коммуналка, уборка, ремонт, реклама) забираете себе.

Вот главные плюсы субаренды:

• максимальная прибыль с объекта. После того как вы вернёте свои первоначальные вложения, вся чистая прибыль будет вашей. В абсолютных цифрах это почти всегда больше, чем комиссия от управления;
• полный контроль. Вы – хозяин положения. Не нужно отчитываться перед собственником, почему вы потратили на рекламу на 1000 рублей больше или решили купить более дорогие тапочки для гостей. Все операционные решения вы принимаете сами;
• лучшая бизнес-школа. Субаренда – идеальный полигон, чтобы научиться всему. Вы самостоятельно проходите все этапы: поиск объектов, переговоры с упрямыми собственниками, закупку текстиля и средств для уборки, настройку рекламы, решение проблем с соседями и гостями. Этот опыт бесценен для понимания того, как правильно сдавать квартиры посуточно.

Примечание от Суточно.ру: здесь можно прочитать историю ещё одного нашего партнёра о том, как обезопасить себя от потери залога, о расторжении договора в самый неподходящий момент и о посредниках, которые думают исключительно о выгоде.

Есть и минусы:

• нужен капитал. Чтобы запустить одну квартиру, потребуется круглая сумма – аренда за первый месяц, залог, деньги на «упаковку» объекта (посуда, бельё, декор). В Москве это легко может стоить от 200 000 рублей;
• долгая окупаемость. Первые несколько месяцев вы работаете не на прибыль, а на возврат вложенных денег. Этот период может растянуться на полгода и больше.

Управление: путь к быстрому масштабированию без вложений

Используя эту модель, вы берёте в управление чужую, уже готовую к сдаче квартиру. Ваша задача – обеспечить её максимальную загрузку и взять на себя всю операционку. За это вы получаете процент от чистой прибыли, обычно 20–30%.

Примечание  от Суточно.ру: как сказать «нет» операционным задачам и от чего ещё можно отказаться, чтобы бизнес стал проще и прибыльнее – читайте в статье.

Главные плюсы управления:

• рост без капитала. Это ключевое преимущество. Вы можете добавлять в свой портфель десятки объектов, не тратя на их запуск ни копейки. Ваш главный актив – репутация и опыт;
• прибыль с первого дня. Никакого периода окупаемости – вы получаете свою комиссию с первого же гостя;
• привлекает инвесторов. Эта модель идеально подходит для собственников, которые купили квартиру как инвестицию и хотят получать пассивный доход, не вникая в детали. Они ищут профессионалов, которым можно доверять.

Не обошлось без минусов:

• меньше денег с одного объекта. Ваши 30% комиссии – это, скажем, 10–15 тысяч рублей. На такой же квартире в субаренде вы могли бы зарабатывать 30000–40000 (зависит от локации);
• отчётность и коммуникация. Вы обязаны вести прозрачный учёт и регулярно отчитываться перед собственником. Иногда приходится объяснять каждую статью расходов, что отнимает время и нервы.

Так что же выбрать? Стратегия роста в зависимости от этапа

Как показывает опыт ведущих участников рынка, рассматривающих посуточную аренду как бизнес, спор «субаренда или управление» – ложный. Это – не взаимоисключающие, а последовательные или параллельные пути.

Этап 1: новичок (0–15 квартир)

Рекомендация: субаренда.

Цель – не быстрый рост, а получение реального опыта. Нужно научиться «чувствовать» рынок, набить шишки, собрать первую команду и заработать репутацию. Это ваша «бизнес-школа».

Примечание от Суточно.ру: на старте своего пути вам могут пригодиться советы опытного рантье. Но получить больше информации для развития посуточного бизнеса можно не только от коллег, но и из книг.

Этап 2: опытный предприниматель (15–50 квартир)

Рекомендация: смешанная модель.

Цель – ускоряться. У вас уже есть стабильное ядро из прибыльных субарендных объектов. Начните добавлять их в управление, чтобы быстро наращивать портфель и денежный поток, не замораживая оборотный капитал.

Этап 3: масштабный бизнес (50+ квартир)

Рекомендация: фокус на управлении и поиске «трофейных» объектов.

Цель – брать в управление высокомаржинальные квартиры бизнес-класса, целые апарт-отели и задумываться о покупке собственных активов. Субаренда дала вам имя и опыт. Это был «входной билет» в мир большого бизнеса на посуточной аренде. Пора двигаться дальше.

Три главных вопроса, которые нужно себе задать

Чтобы понять, какой путь ваш.

1. Каковы мои амбиции?
   Вы хотите создать стабильный источник дохода в 500 тысяч рублей в месяц, чтобы комфортно жить? Или построить многомиллионную империю и стать заметным игроком на рынке недвижимости? Для первой цели может быть достаточно субаренды, для второй – придётся осваивать управление и идти в собственность.
    
2. На каком я этапе?
   Вы только начинаете и у вас три квартиры? Или у вас уже 30 объектов и отлаженная работа команды? Не пытайтесь перепрыгнуть через ступеньку. Новичку – учиться, опытному – масштабироваться: только так!
    
3. Сколько у меня свободного капитала?
   Если у вас есть несколько сотен тысяч, которые вы готовы инвестировать, субаренда может дать хороший возврат на эти деньги. Если капитала нет, но есть опыт и горящие глаза, ваш путь – убедить первого собственника доверить вам квартиру в управление.

Примечание от Суточно.ру: если вы уже выбрали стратегию, и всё шло хорошо, но вы столкнулись с демпингом от конкурентов, узнайте, как не потерять прибыль и эффективно управлять ценой

Подводим итоги

В нашем деле нет универсального рецепта. И субаренда, и управление – это рабочие модели, но у каждой – свои цели и оптимальный этап применения. Я сама прошла этот путь, и в нашей компании есть объекты, работающие по обеим схемам.

Ключ к успеху – не в том, чтобы выбрать что-то одно раз и навсегда, а в том, чтобы понимать, какой инструмент использовать в нужный момент, исходя из своих амбиций, текущего этапа развития и финансовых возможностей.

Начните с субаренды, чтобы набраться опыта, а затем, по мере роста, добавляйте объекты в управление для быстрого захвата рынка.

Натали Черниченко, автор телеграм-канала «Натали. Бизнес на посуточной аренде».