Суперхозяйка Юлия Коваленко: «Сдаю квартиру так, чтобы каждый гость чувствовал себя первым»
27 мая 2025
Кавказские Минеральные Воды, как и другие российские направления, открывают летний турсезон. В преддверии высокой загрузки мы пообщались с суперхозяйкой Юлией Коваленко из Пятигорска. Вместе с супругом Романом они начали свой путь в посуточной аренде в 2018 году с 1 квартиры, теперь у них 5 объектов и 310 отзывов.
Как супруги расширялись, чем выделяются на фоне конкурентов и почему только сейчас задумались о бесконтактном заселении? На эти и другие вопросы Юлия ответила в 19-м интервью «Как стать суперхозяином?».
Из туризма — в посуточную аренду
– Юлия, как и когда вы решили заняться посуточной арендой?
– Долгое время мы с супругом сдавали однокомнатную квартиру в Пятигорске в долгосрочную аренду. Оба работали, всё было стабильно. Но однажды у мужа, его зовут Роман, возникла идея попробовать силы в посуточной аренде. Тогда по профессии много путешествовал — возглавлял офис одного из туроператоров. Отсюда и появились мысли о краткосроке.
Так совпало, что в это же время наша знакомая Виктория Соболева, коуч в посуточной аренде, запустила свой первый обучающий курс. Роман решил поддержать её в этом начинании. Нам тоже было интересно узнать, как работает посутка. Мы прошли обучение и поняли, что всё не так уж и сложно. Поэтому в 2018 году начали сдавать жильё посуточно, но сначала не свою квартиру, а взятую в субаренду.
К весне, когда в Пятигорске расцветает турсезон, мы запустили квартиру. Конечно, предварительно мы сделали небольшой ремонт в ванной, закупились постельным бельём и посудой, обставили на свой вкус. В целом это наш подход — приобрести то, чем самим приятно пользоваться, а не просто, чтобы было. Если пить и есть, то из красивой посуды, если спать, то в комфортной кровати.
– Как получилось, что потом вы стали заселять туристов в собственную квартиру?
– На первых порах я совмещала работу с посуточной арендой, то есть стирала, гладила и убиралась в квартире сама. Так мы проработали до осени, наверное. А потом я забеременела, стало тяжелее, и мы отказались от квартиры в субаренде.
Во-первых, в положении сложно было ездить в спальный район, заселять гостей и вести дела. Во-вторых, квартира не была нашей, из-за чего я ещё больше хотела держать всё под контролем и переживала. В итоге мы с мужем взяли небольшую паузу, потому что поняли, что готовы сдавать уже собственную квартиру.
Пока я была в декрете, мы сделали ремонт, чтобы к сезону снова запустить объект. А с работы уволилась ещё до беременности, понимала, что с головой уйду в посуточную аренду. Позже мы приобрели вторую квартиру, прямо под нашей, этажом ниже. Здесь мы сделали акцент на интерьерных деталях — вся картинка собралась вокруг голубых кресел, которые мы увидели, влюбились и купили. У нас дома стояли быки из Барселоны в тех же оттенках, и мы переселили их в новую квартиру.
– Расскажите, пожалуйста, про расширение и остальные объекты. Сейчас вы сдаёте 5 квартир.
– К 2020 году мы уже сдавали 2 квартиры, обе были в собственности. А в 2022-м мы поняли, что нам тесно в нашем гнёздышке. Таким образом у нас появился ещё один объект в посутке — квартира в центре Пятигорска. Сами переехали в жильё побольше.
Кстати, статус суперхозяина я получила с появлением 3-й квартиры.
Любовь к деталям, трёшка в доверительном управлении и джип-туры
– Заметила в ваших объектах не только фигурки быков, но ещё этнические маски, головы Будды, стеклоблок в ванной. Откуда любовь к интерьерным деталям? Нравятся ли предметы гостям?
– Муж долгое время работал в сфере туризма и посетил много стран, в том числе Индию. Оттуда он привёз слонов из дерева, разные фигуры Шивы. Этнические индийские маски мы купили в Пятигорске — в магазине «Индокитай».
Головы Будды купили в одном книжном, так как они отлично вписывались в интерьер квартиры. Между прочим, они цепляют многих гостей, потому что они большие, оригинальные, их видно на фотографиях. Особенно нравятся людям, которые занимаются йогой, они к нам там тоже приезжают.
А стену из стеклоблоков в ванной делали для себя ещё 15 лет назад. С учётом того, что сейчас материал снова в моде, мы его оставили.
– А когда появились 4-й и 5-й объекты? Они тоже в собственности или субаренде?
– Трёхкомнатная и однокомнатная квартиры появились буквально 3 месяца назад. Они уже в доверительном управлении. Как ни странно, квартиры свалились на меня совершенно случайно. Мужчина, у которого есть жильё на Октябрьской, в том же доме, что у нас, вышел на меня через управдома. Ему нужен был администратор, мы обо всём договорились и решили попробовать. Для нас это новый опыт.
Новые объекты запустили недавно, но брони на праздничные дни уже есть. Надо будет подождать, пока первые гости оставят отзывы.
– Из всех объектов, пожалуй, выделяется трёхкомнатная на Октябрьской. Вы уже для себя решили, как работать с такой площадью?
– Гостей пока ещё не так много заселялось. Но я уже понимаю, что квартира предназначена больше, чем для 1–2 человек. Естественно, закладываю больше времени на уборку. Для меня чистота очень важна. Буду отслеживать, как проходит работа, справятся ли горничные. Пока поставила ограничения, чтобы в день выезда никого не заселять. Только на следующий.
– Будет ли здесь отдыхать другая по сравнению с остальными квартирами аудитория?
– В Пятигорске высокая конкуренция, но среди трёшек не настолько. Среди гостей очень много семей. Насколько я знаю, не все арендодатели принимают гостей с детьми в однокомнатных квартирах, либо заселяют с ребятнёй постарше.
Поэтому я думаю, что трёхкомнатная на Октябрьской будет пользоваться спросом. У нас даже есть гости, которые могут приехать уже большой компанией. Они, например, сначала вдвоём приехали отдохнуть, или вообще 1 человек, а летом вернутся компанией.
К тому же часть аудитории ездит в туры с моим мужем. Роман работает на себя, занимаясь развитием туризма на Кавказе. Он организовывает джип-туры по природным достопримечательностям. Поэтому нас получилась взаимосвязь. Мои гости всегда интересуются поездками в горы, на Эльбрус, им хочется подняться на канатке и просто погулять по красивым местам. Поэтому я предлагаю джип-туры. Некоторые, наоборот, у мужа спрашивают, где остановиться. Если квартиры свободны в эти даты, то они к нам заселяются.
«Я всё рассказываю заранее, и в путешествие люди уже приезжают подготовленные»
– Отлично. Получается, вы ещё выделяетесь на фоне конкурентов турами по Кавказу?
– Да, для гостей это очень удобно. Я всё рассказываю заранее, и в путешествие люди уже приезжают подготовленные. Им не надо на месте что-то искать в интернете, так как я отправляю сообщения-шаблоны в мессенджере.
Это касается и справочной информации: инфраструктуры, достопримечательностей, заведений, где можно вкусно позавтракать или отметить День рождения. Гости за это очень благодарны. Они приезжают и говорят: «Спасибо вам большое. Мы видим такое впервые».
Думала, многие арендодатели такое практикуют, но гости говорят, что нет. Людям от этого только хорошо, они уже подготовлены. С турами точно так же.
– Чем-то ещё отличаетесь от других арендодателей?
– Пока у меня ни в одной квартире нет бесконтактного заселения. Только сейчас хочу его ввести, потому что появилось много ночных рейсов в Минводы. Приходится встречать гостей глубокой ночью. Думаю, в таких случаях можно сделать заселение бесконтактным.
При заезде я показываю в квартире, где что лежит и хранится. Иногда после дороги гости уставшие и на следующий день могут спросить, есть ли в квартире фен. Хотя я рассказывала. Некоторые стесняются открыть ящики, посмотреть. Есть такой тип людей. Поэтому я стараюсь делать всё сама. Бывает, рассказываю, как доехать до соседних Кисловодска, Железноводска, Ессентуков, какие особенности оплаты в электричках. Всегда говорю гостям, чтобы они не стеснялись писать по любому вопросу, и люди обращаются.
Однажды приехали гости с Сахалина. Они боялись газовой колонки, поскольку у них на на острове всё работает от электричества. Женщина немного переживала, но я постаралась её успокоить и объяснила, что к чему.
Со многими гостями сложились тёплые дружеские отношения. Из Питера, Москвы уже зовут к себе в гости. Часто люди возвращаются и регулярно выбирают наше жильё.
Приведу пример. Мы не успели обновить фотографии одной из квартир на Суточно.ру. До этого гости в ней уже жили и снова забронировали. Я оповестила, что в объекте произошли небольшие изменения. Спросила, не будет ли для них это проблемой. На что гости ответили: «Юля, вообще не беспокойтесь, мы вам доверяем, мы знаем, что стало ещё лучше. Мы только к вам».
Чистота как абсолют и отзывы о гостях
– Что вы, как арендодатель, ставите на первое место в объектах?
– Для меня очень важна чистота. Когда сама приезжаю отдыхать, обращаю внимание даже не на детали, а на чистоту. Поэтому уборку в своих объектах ставлю на первое место.
– Сразу удалось найти горничных, которые убираются на совесть, как вы бы того хотели?
– Начнём с того, что уборкой я полностью занималась сама, причём в декрете. Уставала, выгорела, поэтому решила делегировать эти обязанности. Лучшее решение, всё правильно сделала!
С первой горничной проработали 2 года. Она всегда была на подхвате. Поскольку я заселяла гостей сама, то приходила чуть раньше и проверяла качество уборки. Все мы люди, глаз замыливается, что-то пропускаешь. Поэтому могла частично пропылесосить, пыль протереть, было несложно. Тем не менее работой горничной я была довольна. Очень ей доверяла, настолько, что могла уехать из города и поручить заселение гостей.
Сейчас девушка переехала в Санкт-Петербург. Объектов стало больше, поэтому мы наняли 3 горничных. Нашли их через знакомых, отзывы хорошие. В новом сезоне попробуем поработать вместе. Посмотрим, как они справятся. Надеюсь, всё будет отлично.
– В продолжение темы чистоты: объектов много, как разбираетесь со стиркой?
– Мы всё увозим в прачечную. Слышала от других хозяев, что они стирают и развешивают вещи на сушилке в квартире. Я такое не признаю. Даже когда не пользовалась услугами прачечной, стирала и гладила в отдельном помещении — у себя дома. Сдаю квартиру так, чтобы каждый гость чувствовал себя первым.
– А сами как думаете, почему люди вас выбирают? Просите ли вы их оставлять отзывы?
– Отзывы я не прошу оставлять, это инициатива людей. Но про гостей тоже пишу, потому что мне это нравится. Бывает, слышу разные истории: то украли ложку для обуви, то деревянные плечики из шкафа. У меня такого не было никогда. Все гости хорошие и аккуратные, после них в объекте порядок.
Конечно, бывало, что-то разбивали или портили. Но всегда взамен покупали новые вещи и оставляли. Хотя когда я узнавала, говорила, что не стоило этого делать. Но гости всё равно покупали.
На мой взгляд, положительные отзывы складываются из общей картинки. Да и направление у нас интересное. Из года в год Кавминводы всё популярнее, ведь здесь за одну поездку везде не побываешь.
Есть постоянники, которые приезжают к нам на протяжении 5 лет. Причём они и в мини-туры отправляются каждый день. Роман отвозит гостей в Домбай, к Эльбрусу, в Северную Осетию, и то не всё успевают.
Однажды у нас забронировала жильё девушка, начинающий блогер. Я, конечно, об этом не знала. Открыла подъездную дверь, помню, а она с кем-то разговаривает. Думала, с человеком. А она потом объяснила, что видео записывала для своего блога.
Уже после отдыха и выселения она скинула ссылки на ролики. Было очень приятно видеть свою квартиру. Оказывается, ей откликнулось, что я делаю. А я делаю от души.
Она рассказала про матрас, швейный набор, аптечку, средства гигиены и даже большую кружку похвалила! В итоге мы переговорили, и девушка предложила скидку на проживание у нас своим подписчикам. Она приезжала зимой, пока гостей от неё не было. Ждём сейчас, в тёплое время.